東京地方裁判所 昭和４２年（ワ）１２９０１号 判決
原告 大塚富次破産管財人 本林譲
被告 宝洋紙株式会社
主文
一 被告は、原告に対し、金四八万円およびこれに対する昭和四三年六月六日から完済に至るまで年五分の金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用はこれを三分し、その一を原告の、その余を被告の各負担とする。
四 第一項は、原告において金一〇万円の担保を供するときはかりに執行することができる。
事実
第一原告の申立
被告は、原告に対し、金八四万円およびこれに対する昭和四三年六月六日から完済に至るまで年五分の金員を支払え。
訴訟費用は被告の負担とする。
との判決および仮執行の宣言。
第二被告の申立
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
第三請求の原因
一 訴外大塚富次は、昭和四二年四月六日東京地方裁判所において破産宣告を受け、同日原告がその破産管財人に選任された。
二 右大塚は、昭和三七年一一月一日同人所有の別紙目録〈省略〉記載の建物部分（以下本件建物という）を、賃料一か月金六万円、毎月末日その翌月分を支払う約束で被告に賃貸し、被告はこれを占有した。
三 右賃貸借契約は、昭和四〇年一〇月二六日右大塚と被告との間で合意解除された。しかし、被告は、本件建物の占有を継続している。
四 昭和四三年六月五日、訴外富士栄不動産株式会社は、競落により、本件不動産の所有権を取得した。
五 よつて、被告は、何の権限もなく、不法に本件建物を占有しているものであるから原告は被告に対し、民法七〇九条に基づき、右破産宣告の日である昭和四二年四月六日から、右所有権移転の日である昭和四三年六月五日まで（一四か月間）の月六万円の割合による賃料相当の損害金八四万円およびこれに対する履行期到来の後である同年六月六日から完済に至るまで民事法定利率年五分の遅延損害金の支払を求める。
かりに、民法七〇九条による右主張が認められないとしても、被告は、右期間中本件建物の使用を継続し、法律上の原因なくして月六万円の割合による利益を得ているものであり、これによつて右大塚に右同額の損害を与えているものであるから、原告は、被告に対し不当利得の返還として金八四万円およびこれに対する被告が悪意となつた後（被告は本訴が提起されたことにより悪意となつた）である昭和四三年六月六日から完済に至るまで前同割合による利息の支払を求める。
第四請求の原因に対する答弁
請求の原因第一ないし第四項の事実は認める。同第五項の事実は否認する。
被告が本件建物の賃貸借終了後も本件建物の占有を継続しているのは、大塚から、本件建物の明渡を受けても敷金および保証金を直ちに返還することができないので、その支払ができるまでそのまま本件建物を使用して欲しいとの懇請があつたためである。したがつて、被告の占有は、所有者の承諾に基づくものであるから、不法行為を構成しない。また、被告は、本件建物の賃貸借につき、敷金および保証金として合計金二五〇万円を右大塚に預託したところ、原告の右敷金および保証金の返還債務と被告の本件建物明渡義務は、同時履行の関係にあり、または被告は、右敷金および保証金の返還請求権につき、本件建物に留置権を有するから、この点からいつても、被告が本件建物を占有しているのは不法行為にあたらない。
そして、右のように、被告の占有は、大塚の承諾もしくは法律上の権限に基づくものであつて、法律上の原因を欠くものではないから、右占有によつて不当利得返還債務を生ずるものでもない。
第五被告の抗弁
一 かりに原告主張の債権が発生したとしても、右債権は次のとおり相殺により消滅した。
１ 被告は、本件建物の賃貸借契約にあたり、敷金および保証金として金二五〇万円を大塚に預託した。
２ 右敷金および保証金については、預託の際、被告と大塚との間において、本件建物の賃貸借が終了したときは、本件建物の明渡と同時にこれを被告に返還する旨の約定がなされた。
３ 被告は、右敷金および保証金返還請求権をもつて、原告主張の債権に対し、次のとおり対当額で相殺する旨の意思表示をした。すなわち、
（一） 昭和四二年四月一日到達の書面で、大塚に対し、同年四月分の使用料金六万円との相殺
（二） 同年五月から同年八月まで毎月各三日頃到達の書面で、原告に対し、毎月の使用料各金六万円との相殺
（三） 本件第一五回口頭弁論期日において、原告に対し、同年九月一日以降昭和四三年六月五日までの使用料金五五万円との相殺
の各意思表示をした。
かりに、右（一）（二）の各意思表示をしたことが認められないとしても、予備的に右口頭弁論期日において、昭和四二年四月から同年八月までの分についても右請求権をもつて対当額で相殺する旨の意思表示をした。
二 原告主張の債権は、大塚に対する破産宣告後に発生したものであるが、次の理由により、被告は、右債権に対し相殺をすることができるものである。
１ 本件建物の占有によつて生ずる被告の債務は、前述の理由により、前記敷金および保証金が返還されるまで発生を続けるものであるから、破産宣告当時においては、期限付、もしくは条件付または将来の請求権に関するものであり、したがつて、破産法九九条後段により、これに対し相殺をすることを妨げないものである。
２ かりに右主張が失当であるとしても、原告主張の債権は、その実質において賃料であるから、同法一〇三条一項によりこれに対し相殺をすることができるものである。
すなわち、原告主張の債権は、被告と大塚との間の前記特約に基づく継続的債権債務関係に基づき、被告が、敷金および保証金の返還があるまで本件建物を占有することにより発生したものであるから、実質的には賃料債権である。そして、このような場合、被告において右債権が被告の敷金および保証金返還請求権と相殺されるとの期待を持つという点では、賃貸借関係が存続している場合と少しも異るところがない。したがつて、本件の場合において、同法一〇三条一項の適用ないし準用がないと解することは、著しく当事者間の衡平を失するものである。
三 被告が大塚に交付した前記二五〇万円のうち保証金とされている部分も、敷金の要件をすべて満たしているから実質的には敷金の一部であり、破産法一〇三条一項による相殺につき自働債権に供することができるものである。
すなわち、右保証金は、本件建物の賃貸借に関して授受され、賃貸借の終了により返還すべきものとされ、かつ賃貸借契約上の債務の担保とされているから、その授受に関する契約は、右賃貸借契約の一部をなすかまたはその従たる契約である。また、その返還については、期間満了または中途解除の場合のいずれを問わず、敷金と同一に扱われるものとされ、中途において解除された本件の場合においては、保証金は、被告に債務不履行があれば当然にその弁済に充当され、差額を被告に弁済すべきこととなり、敷金と異るところがない。なお、本件保証金については、据置期間後は利息が附されているが、賃貸借契約期間中に限れば無利息であり、右の利息が附されているからといつて実質上敷金であることに変りはない。
第六被告の抗弁に対する答弁
被告の抗弁第一項１、３の各事実は認めるが、同２の事実は否認する。大塚が原告から交付を受けた金二五〇万円のうち、敷金は金三六万円である。
被告の抗弁は次の理由により失当である。
すなわち、原告主張の債権は破産宣告後に発生したものであるからこれに対して相殺をすることはできない（破産法一〇四条）。同法一〇三条一項は、破産宣告当時賃貸借関係が継続している場合において、賃借人の相殺に関する期待権を保護しかつ衡平の見地から、特に相殺を認めたものであるから、既に破産宣告前に賃貸借が終了し、借賃ではなく損害金の支払を求めている本件においては、これに対し相殺を主張することは許されないものである。
また、大塚が被告から交付を受けた二五〇万円のうち、敷金三六万円を控除した残額は、保証金であつて、実質的にみても敷金と同視すべきものでない。このことは、右保証金が五年の据置期間経過後賃貸借が終了するかどうかにかかわりなく一〇年間に均等償還すべきものとされ、賃貸借契約上の債務を担保する目的を有しないこと、償還にあたつては利息を付すべきものとされていること、さらにその金額は賃料の三五・六か月分以上に相当する多額のものであることからあきらかである。結局右保証金の授受による契約は金銭消費貸借にほかならないのである。
第七証拠関係〈省略〉
理由
一 請求の原因第一ないし第四項の事実は当事者間に争がない。
そこで、被告が昭和四二年四月六日から昭和四三年六月五日まで、本件建物を占有した行為が不法行為に該当するかどうかまたはこれにより不当利得を生じたかどうかにつき検討する。
本件建物の賃貸借契約に関し、被告が大塚に対し、敷金および保証金として金二五〇万円を預託したことは当事者間に争がなく、証人大塚富次、同糸井深蔵各証言によれば、右賃貸借契約が合意解除された際、被告は、右大塚に対し、右敷金および保証金の返還を請求したところ、大塚は、直ちにその支払をすることはできないので、その用意ができるまで、暫時本件建物の占有を継続して欲しい旨を被告に申し入れたので、被告は、これを了承し、右敷金および保証金の返還請求権を確保するために、そのまま占有を継続したことが認められ、この認定に反する証拠はない。そうすると、被告は、本件建物の賃貸借契約終了後も所有者である大塚の承諾を得たうえでこれを占有していたものであるから、右の占有をもつて違法な占有であるということはできない。したがつて、右の占有の事実をもつて不法行為に該当するということはできない。
しかし、右各証拠によつても、大塚が被告に対し、無償で本件建物の使用を許諾したとまでは認め得ないところである。
そして、被告は、右敷金および保証金の返還請求権との関係において、本件建物の明渡につき同時履行の抗弁権または留置権を有するから、被告の占有は法律上の原因を欠くものではないと主張する。しかし、かかる場合において、敷金の返還と賃借建物の明渡が同時履行の関係にたつかどうかおよび留置権の存否については議論の存するところであり、かりにこれを肯定するとしても、（後述のように当裁判所は、少くとも同時履行の抗弁権については肯認すべきものと考える）同時履行の抗弁権または留置権が存在することの効果として明渡義務の不履行につき遅滞の責を問われないことが挙げられるにしても、さらにそれが、占有に伴う利益をまで確定的に収受できる法律上の根拠をなすものとは到底考えられないところであるから、被告の右主張は失当といわなければならない。そうとすれば、被告は、昭和四二年四月六日から昭和四三年六月五日まで本件建物を占有したことにより、右期間中法律上の原因なくして本件建物の賃料相当額（一か月六万円）の利益（合計八四万円）を得、これにより、大塚は、右同額の損害を蒙つたものというべきである。そして右占有が賃貸借終了後の占有である以上、被告は悪意の受益者であるといわなければならない。したがつて、被告は右不当利得金八四万円にその発生の時以降の利息を付して原告に返還する義務を負つたものである。
二 そこで、被告の相殺の抗弁について判断する。
１ 原告主張の賃料相当の債権は、大塚に対する破産宣告後に発生したものであるから、被告は、原則としてはこれに対し相殺をすることができないが（破産法一〇四条一号）右債権が同法一〇三条一項にいうところの借賃に該当するときは、例外として一定の範囲でこれに対し相殺をすることが認められる。そこでまず、原告主張の右債権が右の借賃に該当するかどうかを検討する。
同法一〇三条一項は、賃貸借関係が賃貸人に対する破産宣告後においても継続する場合において、破産宣告後に発生した賃料債権につき、一定の範囲に限つて賃借人からの相殺を認めることが、賃借人の利益ないし期待と他の破産債権者の利益を調和させ、両者の公平に適うゆえんであるところから、破産宣言の時における当期および次期の借賃につき、敷金のあるときはその額の限度でその後の借賃につき、特に相殺を認めたものと解される。ところで、本件においては、本件建物の賃貸借は、破産宣告前当事者間の合意により終了したが、かかる場合であつても、賃借人が敷金返還請求権を有し、これと目的物の引渡義務とが同時履行の関係にあるところから、目的物の占有を継続する場合には、次に挙げる理由により破産宣告後に発生した賃料相当の不当利得金についても、同法一〇三条一項の借賃に準じ同時履行の関係が解消した後に、敷金額の限度でこれに対し、相殺をすることができると解するのが相当である。すなわち、一般に、敷金返還請求権の発生の時期については説の分れるところであるが、特段の約定のないかぎり、賃貸借契約が終了したときに発生し、それと賃貸人の目的物返還請求権とは同時履行の関係にたつと解するのが、当事者の意思と公平にもつともよく合致すると考える。したがつて、賃貸借契約は終了したが、賃貸人が敷金の返還をしない場合、賃借人は、その返還があるまで、目的物の引渡を拒むことができるが、その場合、賃借人が、目的物の占有を継続することによつて発生する賃料相当の不当利得金債務については、敷金返還請求権をもつて対当額で相殺できるとの期待を持つことは極めて自然である（この場合一般に相殺の意思表示をまたずに、当然に相殺されるとの暗黙の合意が、既に賃貸借契約締結の際成立していると解する余地すらあろう）。したがつて、右のように目的物の占有を継続している間に、賃貸人が破産宣告を受けた場合においては、右の期待を、借賃の場合と同じように一般の破産債権者の利益と調和するかぎりにおいて保護するのが適当であると考えられる。そうとすれば、賃借人が賃貸借終了後引き続いて目的物を占有しており、かつ、目的物の引渡義務と同時履行の関係にたつ敷金返還請求権を有する場合には、破産法一〇三条一項が準用され、賃貸人の破産後においても、賃料相当の不当利得金債務に対し、同時履行の関係が解消した後に、敷金返還請求権をもつて相殺することができると解するのが相当である。
本件においては、成立に争のない乙第一号証によれば、本件建物の賃貸借契約にあたり、大塚と被告との間で、賃貸借が終了したときは、被告の建物明渡完了後敷金および保証金を返還すべき旨の約定がなされたことが認められるが、前述のように、被告は本件建物の賃貸借を解消した際大塚から本件建物の占有を継続するように求められ、これに応じて爾後の占有を継続したものであるから、これによつて、大塚は、本件建物の明渡につき先履行を求め得る利益を放棄したものというべきである。そうすると、爾後は大塚の敷金返還債務と被告の本件建物明渡義務は同時履行の関係にあつたといわなければならない。そして、昭和四三年六月五日訴外富士栄不動産株式会社が本件建物の所有権を取得したことにより、被告の原告に対する本件建物明渡義務は消滅し、同時履行の関係は解消したと解すべきである。
右の次第であるから、被告は原告に対する敷金返還請求権をもつて、原告の賃料相当の不当利得金債権に対し、相殺をすることができるというべきである。
２ 右のように、被告は、原告主張の賃料相当の不当利得金債権に対し、敷金返還請求権をもつて相殺することができるが、被告は、敷金および保証金として交付した前記二五〇万円につき、名目上保証金とされた部分も実質上は敷金であるからこれをもつて相殺することができると主張するので、この点について検討する。
賃貸借契約の締結にあたつて、賃借人から賃貸人に交付された金員のうちいかなるものが敷金に該当するかについては、単にその交付された際における名目のみによることなく、それが交付された趣旨ないし目的を実質的に考察して決すべきことであり、したがつて、保証金の名目で授受された金員であつても、その名目の故に当然に何等かの債務の担保であると断ずることはできないし、逆に敷金の名称と異るからといつて、直ちに敷金に該当しないと速断することもできない。そして、敷金とは、賃料その他の賃貸借契約から生ずべき賃貸人の債権を担保することを目的とし、賃貸借終了後賃借人の債務があるときはそれと当然に相殺のうえ残額が返済されるべきものであるから、被告が保証金の名目で交付した金員がこれに該当する実質を有していたかどうかを考察しなければならない。
そこで本件についてみるに、成立に争のない乙第二、第三号証と前掲各証人の証言によれば、被告が交付した前記二五〇万円のうち賃料の六か月分に該当する金三六万円は敷金として、その余の二一四万円は保証金として、授受されたが、その授受にあたり、当事者間にかわされた約定において、賃貸借の期間は五年間とされ、当事者間において特段の意思表示のないときは、五年毎の更新が予定されていること、また、敷金は無利息とされ、被告が賃料の支払を怠つたときは、大塚において直ちに敷金をその弁済に充当することができるとされていること、他方保証金は、賃貸借の期間と同じである五年間を据置期間とし、その後日歩五厘の利息を付して一〇年間に均等の割合で返済すべきものとされていること、そして、期間満了により賃貸借が終了したときは、被告が本件建物の明渡を完了した後、敷金、保証金とも直ちに全額を返済すべきものと定められていることが認められ、右認定を左右する証拠はない。右によれば、保証金とされた分については、期間の満了によつて賃貸借が終了した場合、敷金と同一条件のもとに返還すべきものとされている点において敷金類似の扱いを受けているともいえるがその他の点においては、敷金と明確に区別され、賃料等の担保とする旨の明示の約束がないのみならず、その償還の方法は、五年間据置後一〇年間の年賦払であつて、右の据置期間はたまたま賃貸借の存続期間と合致しているが、賃貸借が更新される場合を考えると、賃貸借の存続中に償還が行われることも予想され、また据置期間後は利息も付されるのであり、しかも、保証金額二一四万円は、月六万円の賃料額からみると実に三五か月分余にあたる金額であり、これとは別に敷金として六か月分にあたる金員が授受されていることをも考慮すると、右保証金額は、敷金としては、通常の場合に較べて著しく過大であるといわざるを得ず、これらの事実からみると、右保証金は賃料債権等の担保以外の目的のために授受されたものであることを窺わしめるに十分である。このことと前掲大塚証人の証言を綜合すれば、大塚は、本件建物を含むビルを建築するにあたり、その建築資金として借り受けた金融機関からの借入金の返済にあてるために被告から敷金のほかに保証金の名目で右金員を借り受けたものであることがあきらかである。これを要するに、右保証金二一四万円は本件建物の賃貸借契約に付随して成立した被告と大塚との間の消費貸借として授受されたものであつて、破産法一〇三条所定の敷金の実質を有するものではないというべきである。
したがつて、被告は右保証金返還請求権をもつて、原告主張の債権に対し、相殺をすることができないものである。
被告が本件第一五回口頭弁論期日において、原告に対し、前記敷金三六万円の返還請求権をもつて、原告主張の債権に対し、対当額で相殺する旨の意思表示をしたことは当裁判所に顕著な事実であり、右の結果原告主張の金八四万円の賃料相当の不当利得金債権は金三六万円の限度でその発生当時に遡つて消滅したことがあきらかである。
そうすると、原告の請求は、右の残金四八万円およびこれに対する右債権発生後である昭和四三年六月六日から完済まで民事法定利率年五分の利息の支払を求める限度で理由があり、その余は失当である。
よつて、右の限度で原告の請求を認容し、その余を棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九二条、仮執行の宣言につき同法一九六条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 橘勝治）